不同合作项目盈利差异巨大：大悦城待售计提减值的奥秘

公司长年股权投资额为140.39亿元，与寡数大股东合法权益数目（332.53亿元）相比也并不算低。

为何不同的携手重大项目，上市该公司母该公司与寡数大股东的纯利差异性巨大？

辩解，上市该公司系统性副局长对《证券新闻周刊》坚称，投资额收益营收主要是2021年瞬时金融政策管控严重影响，均重大项目经销商价格未达预计，携手重大项目计提了零售商减值。

工商证券研报声称，如果房企“寡数大股东加减/财年”平均值与“寡数大股东合法权益/管理者合法权益”平均值长年差别不大，暗示寡数大股东加减并非等于“合法权益比例×财年”，而是存有其他分配方式，此时跨国公司存有明股实债情形的可能性不大。

明股实债异议难消

2021年，大悦城从寡数大股东手中购并了多家大股东该公司的寡数股权，这些大股东该公司早先由上市该公司及其大股东该公司100%操控，自此合伙人跨国公司、信托政府部门等金融资本特殊性的寡数大股东陆续进入，直到2021年又将寡数股权转让予大悦城。

例如，遵义怡悦太古地产有限该公司前为上市该公司100%股权，2017年8同年导入寡数大股东南京景时宾华投资额中心（有限合伙人），后者2021年12同年引退；雀巢祥云太古地产南京有限该公司前为上市该公司100%股权，2015年10同年导入寡数大股东南京景时南科投资额中心（有限合伙人），2021年1同年该大股东引退。

大悦城目前为止负责管理该公司的寡数大股东中也不乏金融资本的身影。例如，雀巢地产（深圳）实业有限该公司、深圳市锦峰城房地产开发有限该公司、遵义鸿悦太古地产有限该公司等前为上市该公司100%股权，自此导入寡数大股东南京景时深光投资额中心（有限合伙人）、深圳汇金壹号投资额合伙人跨国公司（有限合伙人）、南京景时成攀投资额中心（有限合伙人）。此外，遵义鹏鼎太古地产有限责任该公司、遵义雀巢美悦太古地产有限该公司的寡数大股东分列深圳瑞诚嘉益投资额合伙人跨国公司（有限合伙人）、深圳沅凰投资额合伙人跨国公司（有限合伙人）；陕西鼎安太古地产有限该公司的寡数大股东对齐了深圳市明诚悦安股权投资额Fund合伙人跨国公司（有限合伙人）。

据天眼查，大悦城负责管理该公司的这些寡数大股东记事不寡对齐了安联汇金股东权益管理有限该公司，此外还有葵涌Fund、财通Fund等政府部门。华泰证券研报声称，判断明股实债还需重点关注寡数大股东合法权益主体特殊性，如果为Fund、资管、信托等，暗示存有明股实债的随机性极低。

辩解，上述副局长坚称，该公司不存有明股实债的情形。

仅靠携手扩大数目

不论是附属该公司巴士及跨国公司的参股方还是寡数大股东，大悦城与之携手似乎是为了满足扩大经销商的期望，与此同时，上市该公司的合法权益经销商占总比却急剧降低。

2019年整合已完成后，大悦城已达成了2021年前经销商数目破千亿的要能，为解决问题这一要能，大悦城携手开发重大项目增加。2019-2021年年底，大悦城所属母该公司管理者合法权益分列194.11亿元、183.51亿元、188.38亿元，寡数大股东合法权益分列231.3亿元、272.95亿元、332.53亿元。归母合法权益基本不变，寡数大股东数目却快速增长速度，导致净股东权益中寡数大股东合法权益占总比持续走高，2019-2021年分列54.37%、59.8%、63.84%。

2019-2021年，大悦城全口径买断总额分列710.82亿元、694亿元、727亿元，市场下行线背景并未引人注意暴跌，而至于合法权益买断具体总额，大悦城并未直接揭发。

克而瑞榜单公布的大悦城经销商数据与上市该公司揭发数据存有不大出入，有可能是统计数据主体存有差异性所致，不过，相应合法权益占总比或许也能侧面反映上市该公司合法权益经销商的情形。

克而瑞榜单显示，2019年大悦城大股东全口径经销商总额619.9亿元，合法权益经销商401亿元，合法权益占总比64.69%；2020年，大悦城企业集团全口径经销商总额822.4亿元，合法权益经销商432亿元，合法权益占总比52.53%；2021年，雀巢大悦城全口径经销商总额719.1亿元，合法权益经销商379.8亿元，合法权益占总比52.82%。

手续费总额与收入数目的对比也能暗示上述问题。

2019-2021年，大悦城全口径手续费总额分列282.78亿元、624亿元、815亿元，收租经销商及一级土地开发收入分列268.97亿元、325.75亿元、356.3亿元，占总全口径手续费总额的95.12%、52.2%、43.72%，大幅度降低。

上述副局长坚称，房地产金融业资金占总用大、开发周期长，携手开发有助于房企解决问题优势互补，是金融业内普遍卓有成效的重大项目运营方式。

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